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时寒冰:房地产重获生机埋下更大"邪恶"

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发表于 2009-6-13 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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时寒冰:房地产重获生机埋下更大"邪恶"
  时寒冰
  《上海证券报》评论版主编
  诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼教授上月在交大演讲时,称房产泡沫是"邪恶泡沫",深恶痛绝溢于言表。
  借助信贷门槛的降低和天量信贷资金倾注的庇护,中国房地产再次迎来上涨行情。上涨似乎已经成为趋势。
  问题是,趋势能否延续,由此带来的泡沫累积的隐患,将如何来收场?
  世界发达国家都是听任房价下跌,自我挤压泡沫,当房价下跌到与民众购买力相对接的时候,可视为泡沫挤压到正常水平,房地产市场又会在民众实际购买力的支持下激活成交量,消化掉库存,重新步入健康发展轨道。
  而在我国,由于各级地方政府与房地产利益联系很深,一些地方政府通过财政购房、减免税费、延长土地出让金缴纳时间等方式,有的甚至是违法、违规的方式,力托房价,意在高价位时消化存量住房。在权力与市场力量进行角逐的关键时刻,天量信贷资金的投放,改变了原有的平衡,房价止跌回升。
  中国的房价,成为这次次贷危机中,唯一未经过充分泡沫挤压就重新步入上涨轨道的特例。然而,因为这个特例,也埋下了无穷的隐患。
  首先是金融安全隐患。在信贷门槛降低和信贷投放量加大的背景下,一些开发商通过假按揭套现,把风险转嫁给了银行。事实上,即使没有假按揭,高房价中所包含的巨大泡沫因素本身,也是不可忽视的金融安全隐患。
  也因此,世界各发达国家,都对房价自我挤压泡沫的过程表示出超然的态度,这当然也是市场经济国家的本能反应。次贷危机的形成原因虽然错综复杂,但导火索就是高房价中所含泡沫的破灭。
  泡沫破灭所带来的破坏性,使得发达国家都努力在房价过高的情况下,割裂与金融系统的过于紧密的联系,以防止形成危机恶性扩散的被动局面。中国几乎是唯一一个在房价高位时,促使金融系统与房价更紧密糅合在一起的国家。
  其次,制约内需。改革开放以来,困扰中国的最大问题是内需的不足。民众为什么缺乏购买力?关键原因有三点:一是我国的国民收入分配机制,当人均GDP在2003年突破1000美元以后,仍在大幅度向政府倾斜,而未像发达国家那样,向居民和企业倾斜。二是教育、医疗、养老等公共产品投入不足所留下的巨大缺口,基本都由民众自己解决,蚕食了民众的购买力。第三就是高房价因素。高房价对民众购买力的蚕食作用是极其明显的。在许多城市,购买一套房,相当于消耗掉一个中等收入家庭一辈子的收入。至于那些按揭买房者,在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内,背负着沉重的还贷压力,高房价透支了他们未来几十年的消费能力。当开发商等少数既得利益集团疯狂攫取巨额财富的时候,牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力--内需的启动。
  第三,是加剧通货膨胀。虽然,在我国的CPI权重中,未把房价纳入其中,并且,住房类所占比例,较之西方国家有超过60%的差距,使得CPI数据经常失真,但是,房价在上涨过程中对通货膨胀的推动作用却是不容忽视的。
  比如,经济学中有一个比价复归原理,在房价持续上涨与粮价之间距离拉大的情况下,房价与生产资料之间首先要实现比价复归,即在房价大涨数年后,农业生产资料价格持续大幅上涨。农业生产资料与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归,最终引发了2007年粮食价格的井喷效应。2007年的通货膨胀如火如荼,与房价的过快上涨有着直接的联系。
  高房价中包含的巨大泡沫,能够维持吗?
  今年,报名参加高考的人数急剧下降,许多人在盯着工作机会下降对考生吸引力下降等因素时,却忽略了一个最根本的因素:中国的人口结构的变化正日渐清晰地表现出来。计划生育后的人口下降才是真正的原因!我在《开发商最怕三重门》一文中曾对这一问题做过详细的分析。
  现在,唯一能够支撑房价的因素,就是通货膨胀预期,问题是,在高房价本身是通货膨胀最重要推手的情况下,仅仅依托通胀预期支撑下房地产市场的浮萍般的繁荣,能够走多远?
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