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[转载]我问了那些全款买房的人,他们到底怎么想的

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发表于 2017-9-28 10:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文/巴九灵 (微信公众号:吴晓波频道)

上周,小巴吐槽了自己冒雨早起去排队买房的事,后台的讨论好热烈。于是,今天小巴决定加班加点,给大家好好说说“全款买房”这件事。

前段时间,小巴一位朋友也想买新房,已经准备好了七成首付的钱,临到结果,被全款付清的购房者给挤掉了。她说起接到消息的时候心情真是复杂,好不容易砸锅卖铁凑齐了首付,结果提着钱却买不了房子。

这种全款买房的新闻,到今年越来越多了,我们不能说每个城市的所有楼盘都是如此,但至少,不少城市都已经出现了这样的案例。

在成都,有一个新楼盘开盘现场,已经到了防暴安保全程站岗的程度。你进销售中心的大门,需要先把银行账户的证明给他们看看,你得有230万以上(确保全款)的现金,才让进。即便这样苛刻的条件,356套房子,也来了750位购房者摇号。

在广州,一个可以看到江景的新盘,仅仅想看看样板间,你要先付一笔钱20万诚意登记费,确认想买的,也需要是全款。

还有武汉、南京、厦门、合肥等等,反正你只要去搜搜,总能找到类似的新闻。

小巴一直以来都认为,买房子,还是应该适当加一点杠杆,放大财富效应。现在很多新楼盘,却非要付全款才让买,即便如此,还是供不应求。那些全款买房的人,他们到底怎么想的?

其实道理也简单,因为“相对便宜”。

按照规定,新房市场上,新楼盘入市的价格是有最高指导价的,要开盘可以,最高一平米只能卖这么多,不能再多了,这是新盘的价格天花板。在一个城市楼市大热的时候,这个指导价,其实是政府帮着买房的人“砍价”,往往低于供需平衡所能达到的均衡价格。

在不少一二线城市,一套房子全款几百万,毕竟是大多数人在短时间内力所不及的。这时候,我们会看到另外一种奇怪的现象,二手房比新房还要贵。一般来说,在其他条件基本接近的情况下,新的东西总比旧的好。考虑到中国人买房子,还存在一种情结:希望第一次买的房子是全新的,一二手房的价格倒挂更显得特别突兀。

那些全款楼盘的附近,我们去跑一跑,一个新盘附近围着一圈二手房,就新房价格低,边上二手房价格比它高的例子,肯定不少见。

没办法,买房看的是两个支付能力,支付首付的能力,以及支付每月贷款的能力。前者的竞争,在“全款”的要求下,被提到了最高。后者的竞争,则在二手房的市场上。最后,两个市场达到购买力的均衡点。

中国的楼市,两年多下来,大部分二线城市,差不多全城各个板块,所有地段的房子,价格都轮着涨了一遍,从整个城市看两年涨幅超过30%,而部分区位涨价超过一倍的,也不在少数。

购房者还贷的能力,在一次次价格的提升过程中,经受考验。

影响新房和二手房价格倒挂的因素,还有第三点,即土地价格。

就在小巴办公室的附近,二手房的价格两年前是每平米2万,后来一直涨一直涨,上半年,到了3万多。而两公里开外,新开的楼盘,地段类似,叫价也是3万出头。

9月份,附近拍出了一块地,光成交楼面价就达到了3万6,这意味着,算上后期的各类成本,开发商两年之后开出的新盘,仅仅保本售价就需要接近5万。于是,周围二手房的一下子又涨了一大波,现在,你要找一套叫价4万以下的房子,怕是不容易了。而那个3万的楼盘,却也只能维持这个价格。

注:楼面价=土地出让价格/该地块允许的最大建筑面积,我们可以把它作为一套房子的土地成本价。

预测售价=地价 建设成本 财税管理费用 企业所得税 预期利润。

有的时候,我们都不得不纠结,到底是房价决定地价,还是地价决定房价?

最直观的感受往往告诉我们,是成本决定了价格,一块拍卖土地的楼面价,往往会将周围房价的价格推高。而在经济学的理论中,价格是由供求关系,而不是成本决定的,这样说来,显然是房价——确切地说,是房价背后的需求,决定了地价。

如果我们看看过去三年各个城市的土地出让金,会更加清楚。不管是作为一个整体,还是作为其中的个体,二线城市2016年的土地出让金,都出现了大幅度的增长。其中的热门城市,这一年的住宅土地收入接近甚至超过2014和2015两年之和。

这一增长,不是来自于出让土地面积的增加。事实上,这三年二线城市的住宅用地,不论是建设用地面积、建筑规划面积还是出让土地宗数,基本维持在同一水平上。

换言之,土地出让金的增长,来自于单价。而单价的提升,则来自于对未来的预期。

热门二线城市住宅土地出让收入(亿)

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数据来源:中国指数研究院

中国的房价,在过去的20年中,一直是一条向上的曲线,围绕在这条曲线的的上下,每隔三四年就有一轮小的波动周期,这个周期,即是市场周期,也是调控周期。

在市场表现偏离这条线的时候,有形之手会将它往回拉。当它太热了,就来一个变相的“涨停板”,减少参与交易的人,到最后成为一个“没有交易就没有伤害”的市场。当它太冷了,一条一条的刺激政策,又会把这个市场催热。

不论是全款买房、一二手房的价格倒挂,还是面粉贵于面包的奇特景象,都是这个大框架之下的局部特点。

不过,归根到底,有形之手也只能顺着无形之手的大势。毕竟,在一个边远的三四线城市,恐怕调控再有力,也没办法把房价持续维持在这些热点城市的水平上,也多卖不了多少的土地。


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发表于 2017-9-28 10:21 | 显示全部楼层
起码能睡个好觉
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发表于 2017-9-28 11:15 | 显示全部楼层
有计划的市场经济,也叫中国特色的社会主义。
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发表于 2017-10-23 14:16 | 显示全部楼层
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发表于 2017-11-13 00:36 | 显示全部楼层
扛起试验区大旗 成都农业农村改革进入深水区
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