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2017年任志强最后一讲:2030年才是房地产供应总量的最高峰!

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发表于 2018-1-1 19:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2017年任志强最后一讲:2030年才是房地产供应总量的最高峰!
中金在线01-0109:37

  前几天看了《芳华》,看到刘峰和何小萍“好人没好报”,至今仍有感触。

  为什么会“好人没好报”?记得小时候读过一篇毒鸡汤,说一个牧师告诉小孩子“上帝让你成为一个好人,就是对你最好的奖励”,当时信以为真。后来渐渐才觉得,这想法颇有点掩耳盗铃、自欺欺人的意思——

  成为好人还是坏人,归根结底还是在于自我,而不在于上帝;好人没能过上好的生活,归根结底还是在于社会机制的扭转,或者自我选择的误差。

  为什么这么说呢?想一想刘峰,如果社会机制对他这样的战斗英雄重视一点,他就用不着做苦力;如果他目光不那么短视,不围绕着文工团妹子瞎转而去选择提干进修、选择远大前程,他的生活也会过得更好一些;同样的,何小萍如果自我性格圆润一些,拍军装照直接找大家借衣服,就算郝淑雯、林丁丁不借给她,萧穗子也会借的;但正是因为刚来集体没几天就被发现穿别人的军装,引起一连串的“宿舍化学反应”,才导致何小萍越来越远离刚加入的文工团集体,这也是自我选择误差导致“好人没好报”的典型案例。

  回到房地产,很多人认为房地产坐地生财,有悖天理。然而我觉得,与其讨厌房地产,不如询问为何你会讨厌它的原因——

  只要买房获利的不合理社会造富机制仍然存在,只要你对于买卖房产的自我选择仍有误差,你就会继续讨厌它。

  在本文中,任志强把“这一不合理机制”归纳为三点:银行、纳税、不合理的政策。行文深刻,须仔细研读。

  最后,预祝大家新年快乐万事如意!

  1

  2017年房地产与宏观经济市场回顾

  我先简单介绍一下中国1到8月份的一些数字,给大家一个基本概念。

  我们固定资产可以明显看出来是持续下滑的趋势,这个下滑的趋势并没有止住,而且还在继续下滑。固定资产整个来说是和我们GDP密切相关,因为我们的三大部分,一部分是投资、一部分出口、一部分是销售,投资占的比例非常高,从上半年情况看,我们的贡献度接近于50%,而投资持续下滑,让固定资产投资对中国GDP的影响会向下,这个影响会很大。

  同时我们可以看到的所谓克强指数,没有一个是好的,发债量已经很严重的变成负的,货物运输量略有增长,可是也没有见好。固定资产投资的趋势,我们也没有看到持续增长的过程。从三大类,一大类是房地产,一大类是基本建设,一大类是工业。基本建设投资增长还是比较快的,达到23%。而工业和房地产都处于下滑趋势。工业增加值大概已经七八年没有见过这么低的,6.9%,说明工业情况很不好。在统计局的说明中说,因为房地产的下滑导致相当一部分工业产品出现了急剧下滑。今天在座的可能有很多是做房地产相关的下游产业,比如说家用电器、装修、建材等等,在8月份的统计中都明显看到下滑量大的有超过30%。所以工业在整个投资下降的过程中和消费下降过程中,也处于持续下降的趋势。

  消费品零售额,很多人都希望我们的消费变成三大支柱产业的最高产业,美国大概占到70%左右是靠消费,而我们现在的消费也处于一个持续下滑的形势。天津会议上克强总理很自豪的认为我们也许能达到预期的目标,尤其是就业情况很好。但从8月份的数据看,没看到哪个数据是好的数据。

  房地产也同样,我们的投资在持续下滑。在我们预测中,这已经说过多次了,会下降到10%左右。去年是19.8%,接近20%。

  如果房地产下降一半的投资增长速度的话,可能会影响0.6个百分点的GDP,带动其他产业可能会达到0.3到0.5个百分点,大概影响0.9到1.1个百分点左右。这也是现在大家感到头疼的问题。持续下滑的投资还会继续,不会因此而改变。

  从土地购置来说,仍然是负的,虽然8月份有些土地供应情况较好,处于上升阶段。但是仍然整体是负的。更重要的大家比较关心的,就是我们的销售。销售和销售额都处

  于持续下降。这个下降趋势并没有因为金九银十而扭转。

  我们年初的时候估计可能会下降15%左右,从现在看来很好,没有下降到超过10%。东部地区比较严重,下降大概超过了30%。但中部和西部地区是8月份才开始转负,7月份之前中部和西部地区都是正增长,就是销售还是正增长的。

  我曾经提过,如果我们把保障性住房加上的话,今年的总量并没有低于去年,因为今年保障性住房供应的总量是远远大于去年,大概在去年基础上翻了倍。所以这两者相加的话,实际我们今年的真正供应总量不低于2016年的13亿平方米,而可能远远高于这个数字。

  更可怕的是我们看到的房地产开发资金的到位情况变成百分之二点几了,这是一个非常可怕的数据,在3%的基础上维持了一段时间以后,现在低于3%了。其中个人消费贷款仅增长了4%,这是历年以来最低的,而开发贷并没有太减少,大概仍然维持在百分之十几的样子。

  从总体上看,很重要的就是没有其他资金进入到房地产领域,去年是一个非常高的,有些是房地产行业本身回收情况好和再投入情况好。而今年实际上是非房地产行业进入到房地产行业的资金是大幅度减少。如果说今年的信贷减少了或者境外融资减少了,从同比例看,减少的数量并不大。但是为什么我们从百分之十几到二十几,下降到百分之二点几呢,还是一个信心问题和市场能力问题。如果大量积压而回不来的话,就会出现问题。

  另外我们看到的数据是,投资总量在下降的同时新开工是下降的,尤其是住宅开工下降的幅度更大。总共今年到现在为止,大概新开工增加10亿平方米,其中住宅大概是6亿多平方米。这个数字在明年的时候可能会显出来,住宅投资新开工下降的幅度。

  为什么?按道理说市场应该是健全的,三中全会特别强调的是市场配置资源的功能,尤其强调的是我们应该有一个完整的市场。但很遗憾,在中国出现的问题是我们不是一个完整的市场,而且是被人为破坏的一个市场。

  没有一个市场中国不进行宏观调控,这是毫无疑问的。但是宏观调控有两个目标。一个目标是为了让市场更加健全,发挥市场的动力。另外一个目标是为了保证我们的GDP在稳定增长中起到作用和为了保障我们的失业率。

  如果是前者,靠的是市场民间投资为主的一种力量。如果是后者,靠的是政府的独角戏。

  上半年很明显看到的是基本建设投资迅速增长,但是其他的民间投资是迅速下降的,而且下降的幅度还在持续。所以总体上不管独角戏怎么唱,都无法支撑。这样就可以看出来,在市场中有没有以市场开放为主的先导作用,是决定市场的一个基本条件。房地产市场更为严重,一个是土地。三中全会提出的是土地的流转问题,特别是农村土地流转问题,也提到了关于城镇化发展过程中减少工业用地而增加住宅用地的问题。但实际上三中全会提出的方针到目前为止,还没有见到落实。最典型的就是我们土地的垄断。而土地垄断中为什么在大城市中仍然用高价地来拍卖,为什么我们的地方政府在调整的时候,把土地的地价的基础数据大大提高了,比如说北京。每平方米土地的基础地价提高了大概普遍来说是四倍,高的到十倍或者十二倍。就是北京市核心区域的住宅地价已经到了29000多,就是三万多块钱一平米的地,还没盖房子呢。

  在这个时候政府为什么要这么干?很重要的就是政府把土地作为一个投资品和投机品,重要的不在于它进行土地拍卖,而在于它用时间和垄断和周期来控制价格。当价格低的时候,不推土地。当你价格高的时候,限制性的推土地,故意让土地价格越来越高。(编者注:道出了房地产的本质!)

  我们也看到某些地区在低潮的时候,会用地方政府的财力或管控的基础设施公司或者是平台公司,来高价维持土地的价格。目的就是把土地财政作为它重要的一个支柱。

  我们已经看到去年已经达到4.1万亿,今年仍然把土地财政的钱作为支撑地方政府进行基本建设和扩张的余地。

  2

  12个产业,特别是房地产业,都在为银行打工

  第二个问题看到的是金融问题。在中国很重要的就是没有开放市场的金融问题。这次或者从去年9月份以后出现的房地产市场交易量的下滑,最大的问题恰恰是我们银行大大提高了个人消费信贷利率。我个人认为这次导致所有消费下降的重要原因两把刀。

  第一把刀就是我们个人消费信贷的上涨、利率上升。第二把刀就是保障性住房在增加库存中起到的推动作用。

  由于我们没有公开的消费市场,没有证券化,所以人们只能买房子去获得在城市化发展过程中房地产(000736,股吧)升值的利润,或者叫红利。但如果我们有证券化的基金的话,人们可以不通过买房子,而是通过买基金去分享。这样就让没有支付首付能力和持续贷款能力的人也可以分享到房地产市场在城镇化过程中获得的红利。

  也有人说,银行个贷利率为什么不能降,是因为银行是唯利是图的。确实。但是银行唯利是图的时候不等于这个市场不能改变。因为如果我们把个人消费信贷证券化的话,就完完全全可以解决,因为证券化以后还有5%、6%,尽管比现在利率低,但是仍然比让老百姓(603883,股吧)购买国债3%、4%高得多得多。也可以让老百姓通过个人消费信贷而分享城市改造中的红利。

  但恰恰我们没有推行这些,由于我们限制了金融市场,导致的结果就是人们只能为银行打工。

  刚刚在会议的时候我看到了一条微博,所有人都在说,12个产业,特别是房地产业,都在为银行打工。

  毫无疑问,如果我们不开放金融市场,房地产怎么能叫做一个完整市场呢?所有在国外有融资条件的企业,我们看看报表都可以看到,他们上市公司在资金成本这一项中,远远低于国内的上市公司和非上市公司的资金成本。

  比如刚才公布的这些品牌价值中,如果我们不看到境内境外的资金差别,我们就会发现凡是在境外上市的企业都可以获得比境内上市企业更优惠的资金成本,起码影响利润率2到3个点。如果拿潘石屹的公司来比的话,大概能差7个点的利率。因为他基本上是0利率或负利率,因为早期在人民币升值之前他大量的境外贷款,在人民币升值过程中,把利益吃掉了,因此他有更多的现金和更多的市场腾挪的余地。

  但我们没有对个人消费贷款的信贷,所以导致地方政府居然出台文件,要求银行降到0.7倍的优惠利率,和中央政府出现了一个明显的差。如果是一个联邦政府的话,我们可以倾向地方政府的权力。如果在大一统的中国的制度下,居然会出现地方政府要求银行0.7倍利率的情况,中国银行(601988,股吧)也会要求各大银行实行个人消费优惠利率,可是我们的银行居然可以不听。那么中国最大的问题是我们不开放金融市场,让银行只有一条独木桥,逼得银行可以用更高的利率来吞食或抢劫民间财富。

  很多人在攻击房地产领域里有大量的投资和投机行为,我们中央政府的文件是禁止投资和投机。那还叫什么市场呢?

  企业家的最主要功能就是发现不平衡。什么是不平衡?就是当东边的粮食多,西边的粮食少的时候,就把东边的粮食运到西边去卖。西边的煤多,而东边煤少的时候,就把西边的煤运到东边去卖。这就是市场的平衡。而恰恰就明摆着就是一种投资和投机行为。如果取消了投资和投机,就绝不会有市场。我们目前遇到的问题恰恰是这样一个问题。

  而银行现在在讨论风险的时候,最大的风险就是银行取消了回避风险的工具。比如说证券化,在世界上所有的银行都把证券化作为经营系统中回避银行风险的重要工具。而中国政府恰恰把所有的工具都取消,然后在天天讨论我们要什么压力测试,来看看我们的银行是不是能扛得住。

  3

  重复征税是高房价的根源

  我们再看看税收。在银行认贷又认房的情况下,已经把投资和投机的路堵得很死了。但我们的税收仍然把所有的消费者的购买能力削弱,比如说香港可以用在购买一套住房的时候,通过它的升值免税增值去换自己的新房,但中国政府不许。我们也可以看到,在世界上所有的资本主义国家,都给了老百姓购房一个个人消费贷款的个人优惠,就是用个人消费的信贷可以冲抵个人所得税。但中国不允许。

  也就是说初始门槛的时候,我们所有的税费都是虚高的。而重复征税,把土地的出让租金变成了税基,而大大提高了纳税的成本。为什么我租你的土地的租金还要变成最基础的价格,而变成纳税成本呢?按道理说,在所有的营改增中,首先应该把土地出让金部分扣掉。应该像汽车行业购买的发动机,在整车上税的时候,是没有发动机的税的。购买的轮胎,也不进行轮胎的上税。购买的轴承,也不进行轴承的上税。都抵扣了。但为什么房地产不抵扣,恰恰在所有房地产中都是多次征税。

  中午吃饭的时候,老板的老总在这儿,说要提供油烟机。油烟机我们要上四次税。第一次税是从你那购买了油烟机。第二次税是施工单位把它列在装修里头,施工单位还要纳一次税。第三次是进在房价里头要纳一次税。第四次是在契约税中还要根据房价再纳一次税。所以一个油烟机我们要上四次税。其他东西也这样,比如精装修的电视机、电冰箱等其他产品。

  在整个纳税体系中,还有一个很重要的问题,为什么我们的住宅地价都比公建的地价要高呢,这在全世界几乎都难见到。就是因为我们的个人纳税不是随居住地(个人)而产生,而是随税源地而产生,就是随单位缴纳。所以所有的办公楼里都集中了自己应该交的企业税以外,还包括了员工应该缴纳的个人所得税。但美国个人所得税是随着你的居住地而缴纳的,其他地区也这样。所以他们会在居住使用的房屋中减掉一部分费用,是希望以后通过纳税的办法来弥补。因此,最富裕的地区恰恰是治安最好的,地方政府手里钱最多的,服务最到位的,教育、医疗都是最好的。

  但我们恰恰相反,所有居住地里,地方政府除了从土地中获得巨额收入以外,都只是赔钱。还要负责保安、负责垃圾、负责卫生、负责其他的所有的东西。但他们不能再从住宅中收取任何税收。所以导致的结果就是让我们的市场更加扭曲了。

  4

  房地产限制政策极度不合理

  我们再看看限制,所有的限制性条件都是非市场化的。这些限制性条件里,既包括了对银行最有利的又限贷又认房又认贷,如果我有两套房子向你进行贷款,一套房子抵押的成本更高,还是两套房子抵押的成本更高?哪个保险系数更高呢?明明我有两套房子更保险。可是我们的银行反而认为,你应该付更高的利率。这就是我们因为限制而导致的一些市场错误。

  有人说过去的限,让房地产商都发了财了。而我们说,我们从来没希望你们提供这样的政策,让我们发财的政策。如果你们愿意给我们这个发财政策,我们还不想要呢个。如果你们完全让它市场化的话,我们想这个市场肯定比现在要好得多得多。并不能说我们现在的城市化已经完成了,也不能说我们的人口高峰期已经过了。更不能说因为我们的人口出生率在不断下降的过程中,现实的刚性需求就没有了。尤其是在初始老龄化的过程中,家庭户数不是减少,而是增加了。所以限制的结果是导致我们的市场不完整的结果。

  昨天召开的国务院的会说提出,希望把西部地区的城镇又有就业又有保障,让所有人不再迁徙,不像候鸟一样,而留在当地。为什么不让他留在大城市呢?我们一直没有搞懂,人们的自由选择权利可能是这个社会中最需要拥有的。

  在保障过程中,我们也可以看到,北京市自住性住房,让20万人在抽签,他们都像是在赌场一样,希望中奖。至少有20万的需求不再进入市场了。所以每个人都在讨论为什么北京在急剧出现消费量迅速下降的过程,就是因为我们把大量的欲望或者希望寄托于摇号。自住性商品房提供的不是保障性权利,而我们的政府本来应该提供的是居住权利的保障,那么我们3600万套保障性住房和1200万套棚改,就不会影响到迅速增加的库存,因为它只是居住权利,而不是财产权利。

  但我们恰恰是政府不想承担自己责任的时候,就会把所有责任推给市场,让市场去承担,于是保障性住房就变成了财产权利,而不是居住权利。这个财产性权利就变成人们发财的一个机会,于是价格的控制和价格的再投资,变成了政府发财的另外一个渠道。

  比如说北京市政府的自住性住房,一个是在竞价的时候从来不舍得从土地中少拿一分钱,所以一开始50%的挂牌的自住性住房投到了100%都变成自住性住房了。换句话说,北京市政府并没有从土地中少拿一分钱,但是卖这个房子的时候,还要给北京市政府交30%。请问你投资了吗?如果这个资金是老百姓投入的,你凭什么再要拿30%的收益呢?就是因为你制定了一项政策,为让你获得更多投资和投机的机会吗?

  如果我们都不批评政府的这些错误政策,最后导致的结果,这个市场就不再是市场,而是变成了政府玩弄消费者的一个工具。我个人觉得,它变成了一种财富的再分配。而这种再分配过程只是对它认为有利的人群更有利了。

  如果降价而卖不出去房子,说明没有需求了。但是从现在的情况看,某些地区当降价的时候是有需求,是卖得出去的。但是如果降价有需要而没有增长,说明什么?说明政策有问题。我们更需要研究的不是在现在非市场化条件情况下房地产市场会走向什么地方去。而更应该严重的是在三中全会的推动之下,我们如何向整个社会发出呼吁,希望我们的政策能让我们房地产更加市场化。如果有更多市场性条件,我们并不认为会出现问题。

  5

  2030年才应该是房地产供应总量的最高峰!

  通常认为的下行是下一个增长高点会低于上一个高点,下一个低点会低于下一个低点。我个人认为,2018年及以后的房地产,我们可能会下行,但先一个低点,不一定低于上一个低点,也可能高于上一个低点。所以它不是一个完整的下行过程。

  从整体上说,我更愿意看到,在整个波动的过程中,有高有低是一个平台的过程,而中心轴基本是不变的一个过程。

  和刚才测算的差不太多,我们在2003年的时候也做过这样一个测算。我们认为中国的房地产投资在住宅投资上最高峰期大概是10万亿。到现在为止,我们去年完成了8万多亿的总投资,其中住宅投资已经接近于6万亿,达到了我们原来预期2020年的结果。加上保障性住房的部分,已经接近了2025年的8万亿左右。就是非商品房的部分也占了很大的一个比例,从北京的数据看,保障性住房在开发商的手里大概有40%到45%,另外55%是非开发商由政府直接建设。把这两块住宅的投资总量都加起来,现在我们已经超过了8万亿。

  再往上上升的过程已经不太可能了。现在如果按1万亿左右的贷款需要配3万亿左右的棚户区改造资金算,大概是一个4万亿的过程。如果把它再计算进去,已经接近于顶部了。

  如果按照国际的情况来看,我们原来预测2020年的时候应该是房地产供应总量的最高峰。但实际上情况我们可能做不到,所以我们划了一条虚线,认为中国的路径应该到2030年是一个持续增长的过程。但“十二五”中3600万套的保障性住房,导致我们在短期之内迅速提高了供给,增加了库存。一方面来说,我们开发商每年生产的房子大概700多万套到800万套的新房。同样,同比例的接近于1:1的二手房交易量。大概只有12个城市二手房交易量大于一手房。大部分城市二手房交易量低于一手房。

  但在保障性住房进入的时候,3600万套除以5,大概一年700万套。相当于在现有的开发量上翻了一倍,因此出现了大量的库存。

  但遗憾的问题是,为什么在出现大量库存的时候,住建部已经明确提出我们的目标是调整库存的时候,中央政府还在提出要加快保障性住房的建设和棚改区建设呢?因为不管你开发商销售如何,都不影响GDP。真正影响GDP的只是我们的投资,就是增加值的部分。中央为了保证增加值的部分,不管你市场是否有大量的库存,所以才继续加大房地产投资。而且它认为开发商不投了,我更要投,所以鼓动地方政府去投。那不是在故意增加库存量吗?

  这就是我们目的不同的时候,做法自然就不同。

  从现在来看,我们有两个统计数字,一个是现有的库存总量是房管局系统的数字,180亿平,统计局出来的数据,大概我们一共竣工的是135亿平新房,还有加上原来的50亿平左右的旧房,还有拆除了一部分,将近20亿平左右的拆除量。

  但是按照国土资源部航拍的角度计算,他们认为大概有230亿平的总存量。从城镇化的角度看,我们大概需要440亿平的总存量。这时候大概人均也只有35平米,并没有扩大。而以后每年有2.5%到5%的折旧量。

  从现在看,我们去年是13亿平,其中住宅占70%多,再加上保障性住房,我们大概15亿平左右的住宅总供应量。如果我们GDP降到6%到8%的过程,在60%的城镇化率的过程中,我们有可能降到10到12亿平,也就是前面说的我们会降一个平台,到接近70%的城镇化率的时候,也许我们GDP只有5%到7%的水平,那时候我们大概是8到10亿平的总量。

  最后附一张任总的最新照片,预祝大家2018年新年愉快!




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