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房地产市场现状描摹及开发商对策研究(2018年8月)

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发表于 2018-9-7 12:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房地产市场现状描摹及开发商对策研究(2018年8月)
一、8月房地产市场现状描摹
1、政府端
自从7月31日的中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”以来,土地大批量流拍,剩下的土地也大多底价或低溢价成交。7月以来,不仅各地的三四线城市流拍率达到了40%以上,甚至连上海、杭州、太原、合肥、长沙等高能级城市也相继有地块流拍。
各地政府都面临着地方债的偿付问题,就算现在中央网开一面不用急着还本,但是很多地方政府连利息的支付都存在缺口,一二线有强大的产业税收支撑、压力尚可,但三四线城市现在压力特别大,所以就算现在市场不好却仍要大批量卖地,而且价格也不愿意降太低。
2、银行端
有心融资给房地产,但碍于监管,难以成行。一个真实的案例,工商银行7月份本要给浙江省内一四线城市前20强开发商融资10亿元开发贷,基准利率上浮20%,省分行内部流程几乎走完了,然后总行直接叫停,理由就是担心三四线的房价风险。包括银行借给三四线居民的消费贷或经营贷,必须说明用途,比如装修或经营,银行甚至会派人事前评估和事后核查,一旦挪用到楼市,信贷员就会受到处罚。
3、开发商
最差的时候还未过去。目前大部分开发商还较为稳定,因为土地款的支出占全年支付的20%-60%,只要控制拿地节奏,现金流还是基本安全的(工程款和其他费用都可以拖)。但是有一些开发商因为短贷长投(即短期融资过多、拿的都是持有资产无法变现),现在有很大的问题,可能会有一些主业做产业地产或商业地产的公司爆雷。
现在大而不能倒的企业(1000亿以上销售规模、全国化布局)越来越多,规模上了千亿以后,资金及其他资源的腾挪空间也大,抗风险能力强。当然不要作死胡乱出击买地,现在地太贵了,历史上所有倒霉的开发商如顺驰和绿城,其实都不是因为管理不善,而是某一个时间点买地买的太多了又碰上了调控,撑死的。
地价低一点高一点又能怎么样,利润高一点低一点又能怎么样,如果自己撑死了,纵有千亿资产,还不是给了路劲和中交。
4、居民端
各地老百姓手上都没钱了。一个本人的案例,我处理自己在济南南二环的一个房子的时候,因为没交房没下证,对外报价13000元/平,但要求首付100万元以上,如果全款直接就12000元/平,楼层视野都是济南人非常喜欢的,同小区后期新盘也在推,售价基本上在17500元/平以上。
发动了中介全城找人,很多人都来咨询,但一听到100万元以上首付都摇头了,后来谈的几个意向客户要么是要去借消费贷,要么是要置换等钱,就每一个能利索得拿出钱的。更不用说全款大爷了,根本没听说。
济南如此,其他城市大抵也如此,不是不想买,是真的掏不出钱来了。前几个月上海的前滩中粮海景一号开盘,套均价在800-1000万元,由于极佳的区位和性价比,引来3000组客户摇号,但事后也证明,这3000组客户是当下全上海有能力有意愿买房的群体,全上海也就这么点客户量了,所以你看链家上很多性价比极高的房源都已经挂了小半年都没什么人看房。上海都已经那么穷了,谈外溢吗?还是洗洗睡吧。
二、对策研究
1、先要自救。
拿地的事情已经不着急,如果合适就拿,不合适其实也不要强求。在当前市场已经全面冷却但政府的预期还处于高位的阶段,其实并不是一个好的拿地时点,也不是一个好的收购时点,要让子弹再飞一会儿。但是要严格的关注自身的资金链情况,下行周期必须要倒下一家有影响力的前20企业作为底部标志,大家都不想当那个榜样对不对。
2、回归二线及出击三四线
其实并不矛盾。二线的地价其实还没有回归到位,不少二线的地价和付款方式仍非常苛刻。反而三四线政府由于卖地意愿非常急,目前是一个直接和政府洽谈勾地的好时候,比如选一块好地、降低地价、延长付款节奏、降低车位配比等,谈好了自挂自摘,如果地谈的好是无惧下行周期的。
3、营销开始出马

盛世看投拓,乱世看营销。市场好的时候大家拼命找原材料,市场不好的时候就指望销售好好回款,毕竟比别人多回一点款,就意味着多一份健康度,多一份发展机会。销售上我比较佩服恒大的模式,先用5%的低首付把买房人圈进来,其他的首付款做1-3年的分期,如果是商铺甚至可以到5年,然后一是靠贷款回款,二是几乎每个季度都会搞提前还款优惠、即未付款可按照9-13%不等的年化利率给与折扣,让买房人心甘情愿到处借钱也要给恒大还上。

以上全文引用微信公众号《周璐的笔记》

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发表于 2018-9-7 12:57 | 显示全部楼层
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发表于 2018-9-7 14:50 | 显示全部楼层
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发表于 2018-9-7 20:42 | 显示全部楼层
看它如何死撑、撑死
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