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地产是目前投资逻辑最强的行业

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发表于 2019-3-14 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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地产是目前投资逻辑最强的行业


1、市场集中度快速提升是龙头企业未来三五年利润增长的最强力保障。

2、中国人有全世界最强的买房情结。

3、长逻辑之一是城镇化还有很大空间,大都市圈化趋势不可逆转。现在城镇化率为60%,每年城镇化率提升1%左右,按世界发达国家城镇化率70~80%的比例,还可以维持十几年。每年新增1000多万城镇人口,新增四五百万套房子的需求,现在每年新房成交也就1200万套左右。

4、长逻辑之二是房改前的老破旧房子占存量房产六七成以上,叠加消费升级长期改善性需求庞大。

5、长逻辑之三是独居人口越来越多形成另外一个巨大的市场。

6、中期逻辑之一按周期性行业,景气度低谷是买入的最好时机。

7、中期逻辑之二行业政策开始反转,一城一策就是实质性的放松,没有那个地方政府会逆势而行。融资环境逐步改善,经营环境也出现反转。

7、中期逻辑之三是内房股和部分A股房企估值处于变态低估区域,全市场最低,秒杀同样低估的保险、银行、白酒、家电。

8、政府把地产稳作为重要目标。等于有政府为行业托底。为行业提供了双重保险,那些指望房价和销量大跌的可以洗洗睡了。

9、一二线城市土地供应极有限,好房子是稀缺和供不应求的。

10、收入平均增速为7~10%左右。即使房价绝对价格不变也等于相对而言每年下跌7~10%了。

11、中国的家庭负债率50%,离发达国家的70-80%还远着呢。

12、房企收入确认滞后两年左右,今明两年的业绩基本锁定,过完上半年,后年的业绩也基本有谱,业绩透明度很高。

白酒是长期商业模式最好的行业,地产是目前投资逻辑最强的行业。如此明显的巨大机会,还在担心这个,担心那个,也是醉了。


评分

参与人数 1纵横币 -1 收起 理由
汉城 -1 胡言乱语

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 楼主| 发表于 2019-3-14 10:21 | 显示全部楼层

很多人只盯着房企的销售额和PS,而实际上企业的投资价值取决于盈利能力。房企销售额的增长固然重要,但最重要的还是未来收入能不能转化为利润,而非增收不增利。

孙宏斌说过,拿地便宜一切好说,拿了贵地神仙难救(原话记不清了,大意如此),房企的盈利能力大部分主要取决于土地成本。很多人最重视融资成本,但实际上融资成本对总成本的影响并没那么大。房企的贷款大部分用于购买土地,对主流房企来说,融资成本就是4-5个点还是6-7个点的差别,也就是2到3个点的差异,而土地成本的差异则远高于此。例如同一块售价100的土地,房企a拿地成本40,融资利率是5的话,融资成本就是2。若房企b拿地成本是20,贷款利率是7个点,则融资成本是1.4,反而比a低,而且土地成本差价差异是20。规模房企的销售、管理、费用、建安等其他成本相对于土地成本来说差异也不会太大,所以房企的赚钱能力基本取决于拿地成本,当然若土地成本相差不大的情况下,则其他成本就成为主导。下面是一些房企过去三年的拿地成本:

2016

2017

2018

1、克而瑞的数据未必完整和准确,同时平均售价会波动,但模糊的正确没有问题。

2、对于大部分中高周转率的房企,这三年基本已反映现有土地的成本,对少部分周转率低的房企还要考虑前几年的土地成本。

3、有些房企没入榜,所以没有数据,懒得去查,知道的朋友帮忙补充一下。

4、2016年售价与现在差异巨大,所以计算剩余土地的成本比时,货值用现在的平均售价倒推比较合理。

5、土地成本占比等于土地价值除以货值。

6、数据统计完毕,有几个企业的拿地成本跟我的印象存在差异。阳光城的土地成本比我想象的低。新城控股和中国金茂2016年的土地成本占比数据比较突兀,原因不明,知道的朋友说一下。中国金茂2017、2018年按货值推算的平均售价跟实际售价差异较大,不知是克而瑞的数据不准还是其他原因。但总体而言中国金茂的拿地成本比我想象的高,时代地产也是同样问题,其他的基本符合。

7、选择标的除了成本,还要考虑土储分布和未来去化率的问题。

8、选择房企战略大方向首先考虑企业规模、土地总储备、土地成本,土储分布区域。其次才看融资,建安,销售,管理成本。


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发表于 2019-3-14 13:09 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-14 13:49 | 显示全部楼层
地产股是最应该集体跌停再跌停的票
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 楼主| 发表于 2019-3-14 16:39 | 显示全部楼层

    一则旧闻: 2017年九龙仓集团财报发布会上吴天海表示,投资的都是流动性较高的股票,未来会考虑继续投资,但会看价格及市况。

  至于为何投资地产股,吴天海则回应称,目前买地很难,想买地也不一定能买到,所以就将地产股作为代替品,作为中期的过渡性投资,如果后面能买到地就会减少地产股的投资。

  “地没买够的时候,就买些地产股,地是没有派息的,而地产股折让多,而且是有派息的。”

  但吴天海强调,截至去年底,九龙仓集团的总资产中有75%都是地产物业,因此未来还是以中港地产为主的公司。

    早上看旧闻,我喜欢看旧闻,旧闻往往比新闻更有意义。我发现,我的方法和他如出一辙:我2017年看到收租股在利润分红40%的情况下,股息还远高于我持有房产的租金收益率,所以果断卖出投资性房产。现在手中10个收租股,股息杠杠的。若以后投资实体房屋性价比出现时,还可以卖股买房。吴天海说的股票,基本上以大地主为主,我也能猜出一二,而且我也持有,实际上,从阅读2017和2018年财报看,他于2018年还在继续买进,又加仓了136亿。


点评

你牛逼  发表于 2019-3-14 21:49
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